Acquistare un immobile è sempre un’impresa ardua, soprattutto se è una delle prime volte in cui ci troviamo a dover acquistare, magari, la casa in cui andremo ad abitare.
È per questo che avere informazioni prima di procedere alle visite degli immobili, e alle conseguenti pratiche per l’eventuale e conseguente rogito, diventa essenziale.
La prima cosa da fare è individuare l’immobile ideale e, dopo averlo visitato, sarà necessario fare una proposta al venditore che valuterà se prenderla in considerazione o meno. La proposta non è obbligatoria, ma serve nel caso in cui vengano effettuate più offerte per lo stesso immobile.
Lo step successivo, obbligatorio, è il contratto preliminare di compravendita. Il cosiddetto “compromesso” è un vero e proprio contratto preliminare, grazie al quale le due parti si impegnano sulla futura compravendita dell’immobile. Se vi è una proposta di acquista, questo serve a certificare ed estendere le condizioni riproposte nella proposta d’acquisto e presuppone la futura stipula del rogito notarile. Questo atto contiene le generalità delle parti e i dati relativi all’immobile: i dati catastali, il prezzo, le modalità di pagamento la data di stesura del contatto con contestuale consegna dell’immobile. Questo atto è vincolante e impone il versamento di determinate imposte come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. In aggiunta a queste imposte bisognerà prevedere il versamento del 3% sul prezzo di vendita a titolo di caparra, sempre se nel preliminare è stato indicato. Le somme anticipate dall’acquirente saranno detratte al momento della compravendita.
Nel caso in cui non si ha la liquidità necessaria per comprare casa, si dovrà procedere alla richiesta di un mutuo. Moltissimi papabili acquirenti, chiedono prima del contratto preliminare riscontro agli istituti di credito per il prestito dell’intera somma o della parte necessaria per l’acquisto. In questo passaggio, risulterà necessario chiedere diversi preventivi e scegliere la banca più affidabile con il piano di rientro più adatto al caso.
Effettuati tutti questi atti preliminari, si può finalmente dare atto alla compravendita e quindi al rogito notarile. Si tratta dell’atto formale con cui si conclude la compravendita con il passaggio d proprietà dell’immobile oggetto dell’atto di acquisto. Il prezzo dell’acquisto concordato e accettato in precedenza verrà riportato all’interno del rogito insieme a tutti i dati contenuti nel contratto preliminare. Il rogito viene redatto dal notaio che rende formale e ufficiale il passaggio di proprietà.
Prima di giungere al rogito, però, l’acquirente dovrebbe accertare lo stato al rogito: se l’immobile è libero al rogito, allora non ha ipoteche o altre questioni pendenti da risolvere e per cui è posto come garanzia a debiti. Inoltre, il notaio deve controllare che il bene venduto sia in regola con il rispetto delle norme catastali ed edilizie. Anche questa è una garanzia di legalità per il compratore.
Questo atto formare deve contenere:
Se il bene viene acquistato accendendo un finanziamento immobiliare, soltanto dopo il rogito si può procedere alla redazione e all’ufficializzazione del contratto di mutuo. Ciò avviene perché, prima che il mutuo venga erogato, il proprietario deve essere riconosciuto come tale a livello ufficiale.
Oltre alle spese per l’acquisto della casa, l’acquirente dovrà farsi carico anche delle spese relative all’atto di compravendita della casa e della sua redazione, al mutuo e alle spese di cancelleria oltre agli oneri di segreteria.
Una volta avvenuta la stipula del contratto, l’immobile diventa di proprietà dell’acquirente e su di esso cessano diritti e doveri per il venditore.
La normativa di riferimento è l’art. 1470 e ss. del codice civile.
Non è difficile che si concretizzi l’ipotesi in cui, dopo aver acquistato un immobile, saltino agli occhi dei vizi non riscontrati prima di apporre la firma al contratto di compravendita immobiliare. Caso tipico sono le infiltrazioni occultate mediante accurata pitturazione o nascoste dai mobili, cedimento dei balconi o mancanza di conformità degli impianti.
Ai sensi dell’art. 1490 c.c., con il contratto di compravendita immobiliare il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore.
Come tutelarsi dunque?
Innanzitutto, va definito il vizio occulto, per tale intendendosi il difetto funzionale o strutturale dell’immobile pre-esistente all’acquisto e di cui l’acquirente non ne nera ancora a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita. Non tutti i vizi sono oggetto di garanzia, ma soltanto quelli che ne compromettono l’uso.
Ai sensi dell’art. 1669 c.c. e delle numerose pronunce giurisprudenziali, rientrano tra i vizi sottoposti a garanzia:
La garanzia corrisponde alla previsione tale che nel caso di compromissione dell’immobile o della diminuzione del valore di esso, il contratto sia nullo o si può pretendere che la caparra venga restituita in misura doppia.
Come abbiamo visto, le azioni a tutela sono sostanzialmente due: la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo, oltre al diritto al risarcimento del danno dell’acquirente. Inoltre, in caso di risoluzione del contratto, chi ha venduto è obbligato alla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese sostenute per la vendita. Il compratore a sua volta è tenuto a restituire la cosa, se non è perita in conseguenza dei vizi.
Il compratore ha l’onere di denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, tramite raccomandata A/R o p.e.c., salvo la pattuizione di un termine differente stabilito dalle parti. In caso contrario non può avvalersi della garanzia. Questa disposizione non si applica nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o l’abbia occultato.
In ogni caso l’azione si prescrive in un anno dalla consegna del bene.
Consultare un avvocato specializzato, può essere essenziale per esigere i propri diritti ed esplicare i propri doveri. Rivolgiti ai migliori avvocati specializzati del team di Consulcesi and partners!
Grazie alla garanzia per vizi, dopo essere entrato in possesso di una casa, l’acquirente che si accorge che la stessa è affetta da vizi occulti, può tutelarsi avviando una causa in sede giudiziaria.
Come già anticipato in precedenza, sono due le tipologie di azioni che è possibile esercitare contro il venditore: l’azione redibitoria e l’azione estimatoria. In entrambi i casi l’acquirente ha diritto ad essere risarcito per i danni subiti.
Con l’azione redibitoria, si chiede la risoluzione del contratto di compravendita. Tale azione comporta anche il diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata. A seguito dei difetti accertati, l’acquirente rinuncia all’acquisto dell’immobile ed è tenuto a restituirlo.
L’azione estimatoria, invece, non comporta lo scioglimento del contratto. L’acquirente rimane il nuovo proprietario dell’immobile e chiede che venga effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati. In mancanza di accordo tra le parti, la riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice. Se il bene era già stato pagato, chi ha acquistato può pretendere il rimborso di una parte dei soldi già versati.
Altre volte, Consulcesi and Partners si è soffermata ed ha approfondito vari temi riguardo alla compravendita e più in particolare in riferimento alla provvigione del mediatore nella compravendita di un immobile e al certificato di agibilità. In tutti i casi annoverati e approfonditi, è utile sempre ribadire la premessa: mai fidarsi e tenere a mente sempre che la priorità è la tutela, che si ottiene aprioristicamente soltanto con la consulenza di un avvocato specializzato.