Comprare un immobile è sempre un’impresa per chi non lo ha mai fatto o per chi è scrupoloso, attento e consapevole di ciò che avverrà. Per questo, oggi, abbiamo deciso di fare chiarezza su un aspetto importante della compravendita di un immobile: la provvigione del mediatore.
Prima di ogni cosa, bisognerebbe capire cos’è la provvigione.
Per provvigione si intende il compenso che viene corrisposto agli agenti immobiliari, una volta conclusa la compravendita, per pagarli per i servizi resi durante la fase pre-accordo.
La provvigione può essere variabile, può essere corrisposta da entrambe le parti e/o pattuita in base a una percentuale sul valore dell’immobile oggetto della compravendita. Inoltre, se di mezzo vi è un’agenzia immobiliare, certamente questa tratterrà una parte sulla provvigione del mediatore. Insomma, l’importo può variare di volta in volta, in base agli accordi intrapresi e alle diverse situazioni verificatesi.
Il diritto alla provvigione nasce in capo al mediatore, tutte le volte che la conclusione di un affare (compravendita, affitto, ecc.) si riconduce all’essenziale attività dello stesso, per il ruolo svolto in vista della buona riuscita nella messa in relazione tra le parti. La prestazione del mediatore è da ricondurre all’individuazione e all’indicazione di uno dei contraenti.
In particolare, la sentenza della Corte di Cassazione del 19 novembre n. 30083 ha reso obbligatorio per il contribuente, il pagamento delle provvigioni quando l’agente immobiliare mette in contatto le parti tra loro. Tuttavia, vi sono dei casi in cui questo diritto non è esigibile da parte del mediatore.
La normativa di riferimento è la Legge n. 39/1989, la quale sanciva l’iscrizione obbligatoria al ruolo di agenti di affari in mediazione per tutti coloro che effettuavano questa professione. Successivamente l’art. 73 del D. Lgs. 59/2010 ha dato attuazione alla direttiva europea 2006/123/CE ed è stato poi modificato dal D. Lgs. 147/2012 che:
– ha disposto la soppressione del ruolo di cui all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma 1);
– ha sostituito al ruolo l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso la CCIAA competente, cui consegue l’iscrizione del mediatore richiedente: a) nel registro delle imprese se l’attività è svolta in forma di impresa; b) in apposita sezione del REA (Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative) per i soggetti diversi dalle imprese; in entrambi i casi, comunque previa verifica e accertamento da parte della CCIAA della sussistenza in capo al richiedente dei requisiti già indicati all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma 3);
– prescrive che “ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).” (comma 6)
Quindi, quando si verifica la non esigibilità del diritto alla provvigione?
In primo luogo, non si avrà diritto alla provvigione nel caso in cui l’agenzia immobiliare che si è occupata della gestione dell’immobile non ha effettuato una mediazione che ha portato alla firma di un contratto, ma ha solamente agevolato la visione dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti.
In tal caso, se la vendita non viene conclusa entro il termine stabilito dal mandato affidato dalla parte venditrice, l’agente immobiliare non ha diritto al pagamento della provvigione. Fa dato normativo, la giurisprudenza della Corte di Cassazione del 2013 che ha chiarito che la provvigione non deve essere pagata in assenza di mediazione.
In secondo luogo, ci si può rifiutare di pagare un’agenzia immobiliare nel momento in cui l’agente, che si è occupato della trattativa, non si sia dimostrato imparziale o abbia omesso comunicazioni importanti ai fini del corretto svolgimento della compravendita. In questo caso, la parte lesa ha anche il diritto di fare ricorso e ottenere un risarcimento per i danni subiti.
Inoltre, è bene ricordare che il diritto dell’agenzia immobiliare a ricevere la provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione della compravendita, secondo quanto previsto dall’art. 2950 c.c.. Se entro questo termine, che decorre dal momento in cui la provvigione diventa esigibile (ovvero dalla firma del contratto preliminare), l’agente immobiliare perde il diritto all’incasso del denaro.
Da ultimo e in tema di diritto del mediatore alla provvigione, non va sottaciuta una pronuncia del 2021 del Tribunale di Venezia.
La sentenza in questione emessa il 28 ottobre 2021, n. 2046 sancisce che “se, come precisato in giurisprudenza (Cass. n. 9708/09; Cass. n. 8697/02), l’espletamento di compiti accessori, strumentali e/o materiali, rispetto all’attività propriamente mediatizia, da parte di collaboratori del mediatore non richiede l’iscrizione all’albo e non incide sul diritto alla provvigione spettante al mediatore, nel caso l’attrice non ha fornito prova del compimento di attività propriamente mediatizia da parte dell’unico soggetto abilitato [il legale rappresentante della società che ha curato la mediazione] e, per converso, dagli elementi acquisiti emerge che, se attività mediatizia c’è stata, questa è da ricondursi unicamente a collaboratori dell’attrice non iscritti nell’apposito albo. La domanda attorea va, quindi, respinta”.
In merito è stato quindi stabilito che i collaboratori certamente possono svolgere una attività di assistenza nell’ambito della mediazione svolta dall’agenzia ma, per far sorgere il diritto alla provvigione, è necessario che l’attività tipica e caratterizzante, sia svolta dal soggetto abilitato e ci sia stata e abbia portato a un risultato concreto: la compravendita.
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