Individuare come suddividere le spese per i danni da infiltrazioni d’acqua condominiali implica conoscere alcune delle normative riservate al condominio e riflettere su quanto accaduto e quante e quali parti dell’edificio siano interessate.
In generale, vige il principio per cui
i danni da infiltrazioni vengono suddivisi pro quota tra condominio e condomino danneggiato, qualora quest’ultimo con il suo comportamento abbia concorso alla causazione dell’evento.
Un altro principio che deve essere sempre preso in considerazione riguarda il fatto che la responsabilità da custodia del condominio ricade sul suo amministratore, il quale deve garantire la manutenzione dei beni e dei servizi comuni.
Proprio sul riparto delle responsabilità è possibile far luce e l’indagine deve essere fatta caso per caso. A ribadirlo è stata anche una recente sentenza della Corte d’Appello di Messina (sent. 460 del 30 giugno 2022).
Se la fuoriuscita d’acqua origina da cattiva manutenzione delle parti comuni, la responsabilità ricade sul condominio in persona del suo amministratore pro tempore, nella qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, per non aver adottato tutte le misure idonee ad evitare danni e per aver cagionato danni alle proprietà esclusive dei condomini.
Questa forma di responsabilità extracontrattuale è prevista e disciplinata dall’art. 2051 c.c. e si giustifica proprio in ragione del fatto che in questi casi il danno subito dal singolo è dovuto all’inosservanza di un obbligo – quello di sorveglianza e manutenzione delle parti e dei servizi comuni – da parte del condominio. Il condominio, tuttavia, non può essere ritenuto responsabile se il danno al singolo condomino è dipeso da caso fortuito o forza maggiore che hanno provocato eventi e imprevisti non fronteggiabili con l’ordinaria diligenza e tutte le volte che il danneggiato abbia concorso – in maniera esclusiva o concorrente – al danneggiamento.
In ogni caso, qualora non si riesca a individuare la causa effettiva del danno, purché sia accertato che l’infiltrazione deriva dal bene comune, la responsabilità rimane a carico del condominio-custode.
Lo stesso accade, qualora i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile che possano comportare la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero da responsabilità del condominio-custode.
Diventa, invece, più difficile stabilire di chi sia la responsabilità tutte le volte che l’infiltrazione d’acqua è dovuta a una perdita proveniente dalla proprietà privata e quindi dalla singola abitazione. In tal caso, in generale, vige il principio per cui il responsabile è il proprietario dell’immobile, in capo al quale vige l’obbligo di manutenzione e i necessari interventi di manutenzione straordinaria. Il proprietario, quindi, dovrà pagare il danno di tasca propria.
Cosa succede se l’immobile è locato?
Di certo, non sempre, in caso di locazione il proprietario è l’unico responsabile. La manutenzione ordinaria è, infatti, a carico dell’inquilino e quella straordinaria a carico del proprietario dell’immobile. Quindi anche l’inquilino potrebbe essere chiamato a pagare i danni, soprattutto quando –con negligenza – non fa manutenzione.
Altro caso da considerare e che ha interessato pronunce giurisprudenziali recenti riguarda l’infiltrazione d’acqua proveniente dal terrazzo ad uso esclusivo. In tal caso e secondo la recente sentenza del Tribunale di Napoli (sent. n. 225 del 10 gennaio 2023), la responsabilità è concorrente tra il proprietario e il condominio. Questo per motivi semplici: il proprietario o usuario esclusivo del terrazzo risponde in qualità di custode ex art. 2051 c.c.; il condominio, invece, risponde per violazione dell’obbligo di sorveglianza e controllo necessario per l’adozione di atti necessari alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130 comma 1 n. 4 c.c. e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c..
Il concorso di responsabilità può essere evitato solo con la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno in via esclusiva all’uno o all’altro e in questo caso, secondo il criterio di imputazione della responsabilità è quello previsto dall’art. 1126 c.c., le spese di riparazione o ricostruzione saranno divise per un terzo a carico del proprietario esclusivo del terrazzo o del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.
In tutti i casi in cui la responsabilità possa essere imputabile al condominio, in persona del suo amministratore, è auspicabile fare ricorso alla polizza assicurativa del fabbricato. La polizza sottoscritta potrà coprire due macro-aree di richiesta risarcimento per danni causati danni causati dal condominio e dalle parti comuni ai singoli proprietari e a terzi; e danni cagionati al condominio e alle parti comuni da terzi o da eventi naturali.
In particolare, la tutela base di una polizza in tal caso va a coprire: incendio e quindi anche i danni causati da fulmine inteso come fenomeno atmosferico-elettrico, scoppio, implosione e altri danni connessi a questi eventi; responsabilità civile per ogni danno causato a terzi, oppure per eventuali danni causati ai lavoratori che prestano la loro opera sull’edificio.
Le infiltrazioni d’acqua piovana rientrano tra le garanzie aggiuntive, insieme a guasti che possono provocare altri tipi di spargimenti d’acqua e rottura di altri determinati impianti comuni. Ogni condominio, quindi, dovrà stipulare la polizza più adatta.
Anche in questo caso, la tutela legale è sempre da considerare prioritaria per poter stipulare la giusta polizza assicurativa, ma anche e soprattutto per sapere con esattezza chi è l’eventuale responsabile e quali obblighi bisogna ottemperare per evitare di essere additati come i responsabili. E questo vale sia in qualità di amministratori di condominio, sia di condomini, sia di proprietari e/o inquilini di proprietà private ubicate all’interno del complesso condominiale. Come fare?
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