Recesso anticipato dal contratto di locazione: limiti e tutele

Succede spesso di trovarsi nella condizione di dover recedere anticipatamente dal contratto di locazione rispetto al termine previsto. In questo approfondimento, cercheremo di dare una panoramica completa su limiti e tutele previste in questo caso e per i diversi soggetti coinvolti, locatore e conduttore. Il locatore è il padrone di casa ovvero colui che è il proprietario di casa; l’inquilino, cioè colui che abita nella casa in virtù del contratto di affitto è il locatario che nel linguaggio comune può essere indicato anche come “affittuario”.

Entrambi sottoscrivono un contratto di locazione che, in questo caso, intendiamo ad uso abitativo “con il quale una parte (locatore) si obbliga, verso un determinato corrispettivo, a fare godere all’altra parte (conduttore o locatario) un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo definito dalle parti o dalla legge”. Fatte queste doverose premesse, cerchiamo di scandagliare le caratteristiche più importanti riguardanti questo tipo di rapporto.

I diritti dell’inquilino

I diritti dell’inquilino sono disciplinati all’interno del Codice Civile e dalla Legge n. 392 del 1978 c.d. “Legge sull’equo canone”. La ratio della Legge si era basata sempre sul conduttore come “parte debole” del rapporto contrattuale, tuttavia nel corso degli anni la situazione, alle volte, si è ribaltata a causa anche delle lungaggini temporali dei Tribunali relativamente alle decisioni da prendere.

Come stabilito per legge, questo tipo di contratto deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate e contiene l’elenco di tutti i diritti dell’inquilino, anche se sono effettivamente e sostanzialmente quelli concessi per legge, anche se non annoverati all’interno del documento. Anche la durata viene stabilita dalla legge e non decisa autonomamente dalle parti: si va dai contratti 4 più 4 (ossia con rinnovo di 4 anni per volta) ai contratti 3 più 2; dai contratti a uso transitorio a quelli per studenti universitari. Dunque, qualsiasi disdetta anteriore alla scadenza del contratto non avrebbe efficacia se non a partire appunto dalla successiva scadenza stessa.

In ogni caso è diritto dell’inquilino disdire anticipatamente il contratto di affitto solo in presenza di una giusta causa, dando comunque un preavviso di sei mesi.

La giusta causa si riferisce ad una circostanza sopravvenuta e imprevedibile rispetto al momento della conclusione del contratto e non dipendente dalla volontà del conduttore, tale per cui è impossibile la prosecuzione del contratto.

Inoltre, il canone di locazione è l’importo mensile che l’inquilino deve corrispondere al locatore per l’utilizzo dell’immobile e può essere:

• libero, previsto solo per i contratti con durata 4 più 4 anni, quando le parti possono stabilire liberamente l’importo del canone;
• concordato ovvero previsto solo per i contratti con durata 3 più 2 anni per il quale l’importo viene fissato sulla base delle tabelle stabilite dai Comuni e dalle associazioni di categoria.

Il locatore può chiedere fino a un massimo di tre mensilità di anticipo e lo sfratto può avvenire anche senza il pagamento di un canone relativo a una sola mensilità.

Il recesso dell’inquilino dal contratto di locazione

Come anticipato pocanzi, l’inquilino ha il diritto di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, anche prima della naturale scadenza del contratto, solo se sussiste una giusta causa. Tale motivo però deve:

• essere sopravvenuto e imprevedibile rispetto alla data di conclusione del contratto;
• non dipendere dalla volontà dell’inquilino;
• essere oggettivamente impeditivo della prosecuzione del contratto.

Anche però se sussiste la giusta causa, l’inquilino deve dare il preavviso di sei mesi al locatore. Identificati come giusta causa sono anche i gravi motivi di recesso dalla locazione, che, come visto, non sono necessariamente economici. Essi afferiscono a qualsiasi settore della vita privata dal conduttore, potrebbero anche sostanziarsi in motivi attinenti alla salute dello stesso conduttore, oppure esigenze lavorative o incompatibilità con i vicini di casa. I gravi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell’immobile. L’importante è che siano riconducibili a due requisiti: non volontarietà e sopravvenienza.

La comunicazione di recesso anticipato

La comunicazione va data, come concordato dalle parti, con un anticipo di almeno sei mesi. Nella comunicazione di recesso anticipato il conduttore è chiamato a specificare i gravi motivi di recesso, salvo che non sia in vigore la clausola di recesso libero. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è necessario che i gravi motivi dello stesso siano enunciati indifferibilmente nella medesima comunicazione di recesso, pur senza una dettagliata spiegazione delle ragioni che li abbiano determinati (così come stabilito da ultime pronunce in merito, una fra tutte Tribunale Roma sez. VI, 06/06/2019, n.12091). In caso contrario, il recesso non verrà considerato validamente compiuto, quindi il contratto non si intende sciolto.

Il riferimento temporale coincide con il momento in cui la lettera viene ricevuta dal locatore. Concedere il preavviso significa che, comunque, il conduttore è chiamato a versare sei mesi di canone al proprietario avendo la possibilità di restare nell’immobile per quel periodo. Tuttavia, nel caso in cui il conduttore lasci immediatamente l’immobile, riconsegnandolo nella disponibilità del locatore, il preavviso è comunque dovuto. Il deposito cauzionale potrà essere trattenuto e scomputato oppure deve essere restituito al locatore al momento della rescissione del contratto. In caso di recesso anticipato, insomma, il conduttore dovrà corrispondere al proprietario i canoni di locazione maturati fino alla data di risoluzione anticipata del contratto e dovrà restituire l’immobile al proprietario entro i termini previsti dalle leggi in materia. Non vale il recesso orale del conduttore, come statuito tra l’altro dalla Cassazione civile, sez. VI-3, ordinanza 27/09/2017 n° 22647, ma bisogna prestare molta attenzione alla forma da utilizzare nella procedura.

Questa anticipazione potrebbe anche comportare conseguenze giuridiche come il risarcimento dei danni provocati alla struttura, le penali previste dal contratto di locazione e la possibilità di subire azioni legali. Si tratta di un diritto che deve sempre essere esercitato con cautela e solo in presenza di gravi motivi di giustificazione, al fine di evitare spiacevoli conseguenze legali o economiche.

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I casi in cui è il locatore a recedere anticipatamente

La risoluzione anticipata può avvenire anche da parte del locatore. Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi. Anche in tal caso, è necessario che il proprietario dell’immobile abbia un giustificato motivo per richiedere la rescissione anticipata del contratto e come previsto dalla legge è possibile quando:

• il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
• l’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
• l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
• l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
• il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio con il precedente contratto oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità. Quando tocca al locatore rescindere anticipatamente, la procedura è molto più complicata proprio perché molto più stringente. Tra l’altro, egli può usufruire della possibilità di diniego di rinnovo o di proroga ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, quando:

• vuol cambiare destinazione d’uso per rendere l’immobile commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
• intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, oppure quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
• quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.

Quali i diritti del locatore a contratto terminato?

Innanzitutto, il locatore può aver diritto anche al danno risarcibile in caso di risoluzione anticipata per inadempimento. A tal proposito, infatti, è stato stabilito che è risarcibile l’interesse contrattuale positivo, pari all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito dall’esecuzione del contratto (Cass. 8482/2020).

Tra i diritti del locatore al termine del contratto, inoltre, non vanno dimenticati:

• diritto alla restituzione dell’immobile;
• diritto di ricevere il pagamento dell’affitto arretrato;
• diritto di risolvere il contratto per inadempimento del conduttore;
• diritto di rivalutare l’importo dell’affitto;
• diritto di chiedere una modifica del contratto;
• diritto di chiedere il risarcimento danni;
• diritto di opporsi al subaffitto.