Nella vita può capitare, almeno una volta, di dover procedere all’acquisto di un immobile. Più spesso di una casa. In questi casi, la parte più importante a cui prestare attenzione, è certamente il contratto preliminare di vendita e le clausole in esso contenute.
Il contratto preliminare di vendita, anche conosciuto come “compromesso”, è un vero e proprio contratto o meglio accordo tra due parti interessate che sono il promissario acquirente e il promissario venditore per instaurare un primo contatto che porterà a compimento il trasferimento di un bene immobile.
Scopo principale dell’atto è quello di vendita e, proprio per questo motivo, ha degli effetti obbligatori per i contraenti: prestare il consenso per la futura vendita.
Gli effetti della sottoscrizione sono legati allo scopo e consistono nel vincolare reciprocamente le parti per il futuro, assicurandosi che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, ma anche senza l’impellenza di concluderlo immediatamente; consente di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti prodromici e funzionali alla vendita.
Nel contratto preliminare, quindi, le parti si obbligano a portare a termine il contratto di vendita definitivo in un secondo momento, impegnandosi fin da subito ad onorare il reciproco impegno.
Il contenuto del compromesso deve essere preciso ed esauriente per evitare che, in un secondo momento, si possano generare malintesi e una delle due parti debba retrocedere (ove previsto) dall’accordo preso. Verrà redatto secondo i termini di legge ed è auspicabile che a scriverlo sia un avvocato o un esperto di cui avvalersi.
All’interno del compromesso, spesso, si inseriscono delle clausole accessorie per determinare validità ed efficacia del contratto.
La caparra è una tra le clausole accessorie più utilizzate: secondo l’art. 1385 del Codice Civile, il venditore ha la possibilità di chiedere il versamento di una somma di denaro all’acquirente, con l’obiettivo di confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra (c.d. caparra confirmatoria) viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al suo obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta, o chiedendone il doppio dell’importo versato. Oltre la caparra, è possibile inserire nel contratto altre clausole accessorie tra cui:
A differenza della caparra, la penale può essere richiesta anche solo per il ritardo nell’adempimento della prestazione, sebbene sia a discrezione delle parti applicare o meno questa sanzione.
Per obbligarsi reciprocamente, le parti fissano la data del rogito, anche se non è essenziale. Da ultimo, a riguardo, la Corte di Cassazione ha deciso che, se nel compromesso non fosse indicato un termine per adempiere, la parte interessata può chiedere l’attuazione immediata della prestazione, applicando il principio previsto all’art.1183 primo comma c.c.. Viceversa, è possibile spostare la data del rogito nel caso in cui le parti abbiano fissato il termine? La Corte afferma che il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo, non è essenziale, dunque inderogabile.
Il compromesso va registrato. Può succedere però che nessuna delle due parti si prenda la briga di registrarlo, e, in tal caso, risulta essere valido dal punto di vista civile, ma la noncuranza corrisponde ad evasione fiscale e comporta delle sanzioni.
La legge, inoltre, non considera una durata massima del compromesso. Il promittente e il promissario non sono obbligati a fissare un termine entro cui procedere con il rogito e stipulare il contratto definitivo.
La parte non inadempiente può ottenere una sentenza che tenga presente del contratto definitivo non concluso e può proporre una domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Infine, se è prevista una caparra, la parte adempiente può recedere dal contratto, trattenendo la caparra o chiedendo il doppio. Tra l’altro, il contratto preliminare ad effetti anticipati è molto frequente nelle contrattazioni immobiliari e si caratterizza per l’obbligo da parte delle parti, di prestare il consenso in occasione della stipula del contratto definitivo, riconoscendo anche l’esecuzione anticipata di alcune obbligazioni. Il trasferimento di proprietà si verifica in seguito alla stipula del contratto definitivo.
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Prima di ogni cosa, è bene tenere a mente che basta una piccola svista per far saltare tutto. La fase della trattativa contrattuale è un campo minato di clausole e controproposte a cui devi prestare massima attenzione. Ovviamente la vendita non è ancora conclusa e prestare attenzione a cosa inseriamo all’interno del preliminare di vendita è fondamentale. Il contratto preliminare, per essere definito valido, necessita di riportare specifici punti al suo interno come:
Altre clausole che possono essere contenute in questo tipo di contratto sono:
Le clausole a cui fare attenzione, oltre a quelle elencate, sono davvero tantissime e possono essere le più disparate.