Afa e caldo, spesso, non lasciano altra via di fuga che l’installazione di condizionatori per sopravvivere all’estati sempre più calde che avvolgono il nostro Paese. Se abitiamo in una casa indipendente sarà nostro gusto e diletto programmare e installare il motore del condizionatore dove riteniamo opportuno, ma se viviamo in condominio dobbiamo conoscere le regole base e vigilare affinché l’installazione avvenga a regola d’arte e concorde alle regole condominiali.
È di facile intuizione che la messa in posa del motore del condizionatore avvenga su una delle pareti della facciata dell’edificio. In generale, ciascun condomino può liberamente usare una parte comune, ma non può escludere gli altri dall’utilizzo. Questo si traduce nel fatto che la dimensione mastodontica del motore di un condizionatore può impedire al vicino di utilizzare in egual modo e misura la facciata per qualsiasi altro uso gli sia più congeniale.
L’alterazione del decoro architettonico ricorre quando la modifica sulle parti comuni realizzata da un condomino ha determinato un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese (Cass., sent. n. 6640/1987 e n. 1918/1981).
Se su una parte esterna dell’edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre si installa il motore di grandi dimensioni di un condizionatore, si determina un’alterazione del decoro architettonico e, di conseguenza, un deprezzamento dell’intero fabbricato che il giudice può liberamente quantificare senza bisogno di particolare motivazione (Cass., sent. n. 12343/2003).
Sul punto, anche Cassazione civile sez. II, 13/07/2017, n.17400 che sancisce: “Ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini (nella specie, il condomino aveva utilizzato il 60% della superficie disponibile per installare un condizionatore e di conseguenza aveva impedito agli altri condomini del piano di istallare a loro volta un impianto di condizionamento dell’aria)”.
La richiesta di installazione di un sistema di condizionamento può essere validamente disattesa, qualora la funzione e lo stato dei luoghi facciano ritenere che l’intervento sulla facciata condominiale, anche se non confliggente con la destinazione d’uso della stessa facciata, determini una obiettiva modifica del decoro del fabbricato e un’alterazione delle sue linee architettoniche e quindi della sua simmetria ed estetica.
Da ultimo, il Tribunale di Treviso con sentenza del 12.05.2021 si è pronunciato in tema di edifici in condominio asserendo che quando il motore del condizionatore installato dal convenuto non costituisce un intervento volto ad armonizzarsi con la facciata dello stabile ma, al contrario, ne altera significativamente il decoro e l’aspetto architettonico, essendo ben visibile, ne va ordinata la rimozione, non avendo alcuna rilevanza la presenza di altri condizionatori sul muro perimetrale. La logica è che la macchina dell’impianto del condizionatore, spesso, venga considerata come una costruzione. A stabilirlo, tra tutti, in maniera esplicita, è stato il Tribunale di Piacenza che, con la sent. n. 7663 del 08.07.2020, ha stabilito che: “La macchina dell’impianto del condizionatore posizionata sulla facciata dell’immobile, stante la sua struttura rigida, sostanzialmente inamovibile (per la presenza di ancoraggi che la fissano stabilmente alla facciata), voluminosa e destinata a soddisfare esigenze permanenti dell’abitazione (refrigeramento in estate e riscaldamento in inverno) rappresenta una costruzione”.
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Riguardo alla condensa dei condizionatori, è importante distinguere i modelli di utilità dalle invenzioni industriali sotto il profilo della novità intrinseca, o originalità: i primi comportano un miglioramento del già noto, conferendogli una utilità nuova ed ulteriore, mentre le seconde implicano la soluzione di un problema tecnico non ancora risolto, suscettibile di applicazione industriale, con avanzamento rispetto alla tecnica e alle cognizioni pregresse. A tal proposito, la Suprema Corte (Cassazione civile sez. I, 10/08/2016, n.16949) ha confermato la sentenza di merito che, nell’ambito di un giudizio in materia di nullità brevettuale e di contraffazione, ha ricondotto ai brevetti per modello d’utilità il trovato che ha portato un miglioramento, in termini di utilità e comodità, ad altro già noto, un contenitore da incasso per cavi elettrici e lo scarico di condensa del condizionatore d’aria, a mezzo di una base reversibile in orizzontale a 180°, contenente al suo interno un deflusso ad imbuto della condensa verso lo scarico.
In tema di immissioni sonore, invece, l’eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non può fare considerare lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi in relazione alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia da quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabile, continui e caratteristici del luogo, sui quali vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi, fattispecie relativa all’installazione di un condizionatore (Cassazione civile sez. II, 12/05/2015, n.9660).
L’elemento esterno – come ad esempio il motore del condizionatore affisso sulla parete della facciata – costituisce il vero problema in quanto può incidere su un valore di interesse generale del caseggiato, cioè il decoro del caseggiato. Quest’ultimo è un bene comune, privo di consistenza materiale, ma pur sempre economicamente quantificabile, se si pensa al correlativo deprezzamento del valore commerciale delle proprietà sia comuni che individuali. Un valido scudo contro gli abusi è certamente il regolamento di condominio. La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Udine del 31 gennaio 2022.
Nel caso di specie, il Tribunale ha dato ragione ai condomini che hanno lamentato l’installazione di un motore di condizionatore da parte di un condomino, senza aver chiesto il permesso e con un’opera strutturale assai invasiva, senza rispettare tra l’altro il regolamento condominiale. Secondo lo stesso giudice, è necessario tenere conto dei mezzi che la tecnica mette a disposizione degli interessati per migliorare la qualità della vita all’interno delle abitazioni e rispettare eventuali restrizioni o modalità di installazione imposte da una clausola del regolamento condominiale che può dare al concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa, imponendo l’installazione in modo da non essere visibili dall’esterno. In ogni caso – ad avviso del Tribunale – se tali indicazioni del regolamento non vengono rispettate è irrilevante giustificarsi sottolineando l’esistenza di altri condizionatori su altra facciata condominiale, circostanza che non può legittimare certamente l’ulteriore aggravio del decoro dell’immobile complessivamente considerato.
Inevitabile, quindi, la condanna di parte convenuta alla rimozione dei motori al servizio dell’impianto di condizionamento del suo appartamento posto sulla facciata condominiale.
Per evitare tali conseguenze non bisognerebbe mai dimenticarsi dell’art. 1122 c.c. che impone al condomino di preavvertire l’amministratore ogni qualvolta voglia eseguire opere, anche se all’interno del proprio appartamento, capaci di entrare in conflitto con gli interessi della collettività condominiale: in tal modo l’amministratore può “vagliare” la situazione, informare i condomini e consentire loro di valutare la situazione in sede assembleare.
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