Con la pandemia, problemi logistici hanno limitato anche le assemblee di condominio, fondamentali per la migliore gestione condominiale e per la risoluzione di problematiche che sono sorte in itinere. Così, gli amministratori si sono reinventati, correndo ai ripari con l’uso della tecnologia.
Da una parte, si è potuto dar seguito alle disposizioni del codice civile in tema di condominio, in particolare delle previsioni degli artt. 1136 c.c. e 67 disp. att. c.c. (norme che disciplinano lo svolgimento delle assemblee) e dell’art. 66 disp. att. c.c. (norma che dispone, tra l’altro, che l’assemblea debba essere convocata in un luogo preciso), dall’altro lato, si è rimediato all’emergenza pandemica che ha vietato gli assembramenti ed obbligato al rispetto del distanziamento sociale.
L’Assemblea condominiale online continua ad essere uno strumento ancora oggi utilizzato, in quanto organo collegiale competente per assumere decisioni più rilevanti nella vita condominiale. Ai sensi dell’art. 1130 n.4 c.c., l’amministratore di condominio ha poteri autonomi molto limitati e circoscritti “a compiere atti conservativi alle parti comuni dell’edificio”.
Il divieto di riunione imposto dall’art. 1, comma 1, lett. c), DPCM 1 Marzo 2020 ha sospeso lo svolgimento delle assemblee condominiali e, complice una ormai famosa faq riportata sul sito internet della Presidenza del Consiglio dei Ministri, ha acceso i riflettori sull’ipotesi e la pratica dell’assemblea in videoconferenza. Operando un riferimento analogico all’art. 2370 c.c., si può quindi sostenere che la partecipazione all’assemblea condominiale possa avvenire anche in videoconferenza, ove previsto dal regolamento condominiale.
È quindi il regolamento condominiale la sede in cui prevedere la possibilità di una partecipazione a distanza all’assemblea da parte dei condomini in alternativa a quella fisica, che rimarrebbe comunque garantita.
Tuttavia, gli esperti hanno sollevato dei dubbi sulla liceità della pratica. Poiché l’inderogabilità di una norma è sicuramente una previsione di carattere eccezionale, la sua interpretazione deve essere a sua volta rigorosa e non estensiva. A fronte di una norma inderogabile appare quindi corretto estrapolare la ratio e le finalità della disposizione, al fine di circoscriverne il perimetro di applicabilità, che coincide, evidentemente, con quella parte di disciplina che rimane sottratta alla disponibilità delle parti. Se questo è vero, si deve inderogabilmente fare riferimento alle disposizioni di cui agli artt. 1136 c.c. e 72 Disp. att. c.c., che può individuarsi nelle regole sulla composizione e il funzionamento dell’assemblea, ovvero nei principi della collegialità e del rispetto dei diritti della minoranza.
Nell’ipotesi di convocazione di un’assemblea esclusivamente telematica – e a maggior ragione nel caso in cui sia ammessa la partecipazione a distanza a un’assemblea tradizionale – un luogo fisico di svolgimento della riunione sarebbe pur sempre presente e dovrà essere ovviamente indicato nel relativo avviso di convocazione che corrisponde al luogo in cui si troverà il soggetto chiamato a fungere da segretario dell’assemblea e a curarne quindi la verbalizzazione. In questo luogo fisico, nel quale si troverà lo strumento informatico utilizzato dal segretario per creare la “stanza virtuale” che ospiterà la riunione, convergeranno a distanza i condomini, ciascuno per mezzo del proprio device.
Il luogo della riunione telematica coinciderà con l’ufficio del soggetto che avrà convocato l’assemblea (l’amministratore) e che, ragionevolmente, svolgerà anche il ruolo di segretario verbalizzante. Nell’avviso di convocazione, in applicazione analogica di quanto previsto dall’art. 2366 c.c., andrà quindi indicato il luogo fisico di svolgimento dell’assemblea. Nel caso di assemblea mista ovvero con una parte dei condomini presenti in aula e un’altra parte di essi collegati a distanza, il luogo della riunione sarà quello in cui la stessa è destinata a svolgersi fisicamente.
Per la partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini in particolare con la modifica dell’art. 5-bis (Disposizioni in materia di assemblee condominiali).
Per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno di 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d’accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti). Come dice chiaramente l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per autorizzare la riunione di condominio in videoconferenza è sufficiente il voto della maggioranza dei condomini. Basta quindi il 50%+1 delle teste partecipanti.
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