Il Tribunale di Roma con ordinanza del 27 agosto 2020 ha accolto una richiesta di riduzione del canone a seguito della contrazione del fatturato dovuta alla pandemia stabilendo l’obbligo per le parti di rinegoziare le condizioni diventate improvvisamente squilibrate.
Nel caso in esame il conduttore agiva con ricorso ex art. 700 c.p.c. nei confronti della società locatrice invocando, a decorrere dal mese di aprile 2020 e fino alla data fissata dal Tribunale, la riduzione del canone di locazione nella misura del 50%, oltre alla sospensione del diritto di escussione della polizza fideiussoria stipulata a garanzia degli obblighi previsti dal contratto di locazione.
All’esito del contraddittorio fra le parti, il Giudice con ordinanza del 27/08/2020 ha accolto il ricorso affermando che, durante lo svolgimento del rapporto negoziale, le parti devono sempre ispirarsi ai principi di buona fede oggettiva e di solidarietà ex art. 1375 c.c.
Questi principi venivano però violati dalla locatrice dal momento che, sebbene consapevole delle restrizioni imposte nel periodo di lockdown all’attività commerciale del conduttore, non aderiva alla richiesta di rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto.
Nel caso concreto, non sussistendo nel tessuto negoziale del contratto, alcuna clausola di rinegoziazione del canone in caso di sopravvenienze che comportino uno squilibrio sostanziale del rapporto, il Giudice ha comunque ritenuto corretto provvedere in tal senso, ritenendo che l’unico rimedio della risoluzione del contratto non rispondesse adeguatamente all’effettivo interesse del conduttore di mantenere in vita il rapporto di locazione, ma con riduzione delle condizioni contrattuali oggettivamente squilibrate.
Ragionando in tal modo, la buona fede oggettiva viene ad assumere quella funzione integrativa del contratto utile per consentire al magistrato, che dovesse rilevare un effettivo e concreto squilibrio contrattuale dovuto a sopravvenienze del tutto imprevedibili al momento della stipula dell’accordo, di ricondurlo a condizioni più corrette e conformi alla normale alea del contratto.
Per rispetto della clausola generale di buona fede oggettiva e di correttezza viene quindi a prodursi in capo alle parti del contratto l’obbligo di rinegoziare le condizioni improvvisamente squilibrate, così da riportare l’accordo ad una situazione di maggiore equilibrio.
Neppure raggiungono questo risultato le misure predisposte dal legislatore per far fronte alla crisi finanziaria del mondo produttivo, dacchè il credito d’imposta riconosciuto dal D.L. n. 18/2020 è stato considerato insufficiente a fronte delle riscontrate perdite lamentate dal conduttore.
Ne consegue pertanto il provvedimento di sospensione dell’escussione delle garanzie fideiussorie, nonché la disposta riduzione del canone di locazione fino a marzo del 2021.