La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16892 del 24 giugno 2025, si è pronunciata su un tema centrale nella vita condominiale: la validità delle delibere condominiali, in particolare quelle relative alle spese condominiali e all’obbligo dell’amministratore di mostrare la documentazione giustificativa ai condomini.
Il caso ruota attorno all’impugnazione, da parte di una condomina, della delibera che approvava i rendiconti dal 2012 al 2014, con l’addebito a suo carico di alcune spese per danni agli appartamenti dell’ultimo piano.
Il quadro del giudizio: perché la condomina ha perso in tutti i gradi
Sia il Tribunale di Palermo sia la Corte d’Appello avevano rigettato l’impugnazione.
La Cassazione conferma: la delibera contestata era valida e non più impugnabile.
I punti chiave della decisione
La spesa addebitata alla condomina era stata già decisa in una delibera precedente (26/04/2012)
Quella delibera non era stata impugnata nei termini (30 giorni ex art. 1137 c.c.).
Di conseguenza, è diventata definitiva e vincolante.
- La delibera del 2015 approvava solo il rendiconto, rendendo liquida una spesa già esistente.
Non introduceva nuovi criteri di riparto, quindi non poteva essere considerata nulla. - Quando una delibera è nulla e quando è annullabile?
La Cassazione, richiamando le Sezioni Unite 9839/2021, ribadisce che:- sono nulle solo le delibere con oggetto impossibile, illecito o prive degli elementi essenziali;
- sono annullabili – quindi impugnabili entro 30 giorni – le delibere che ripartiscono male le spese senza modificare i criteri generali.
Nel caso in esame, si trattava di annullabilità, quindi il termine era ormai scaduto.
- Accesso ai documenti: il condomino deve fare richiesta chiara e specifica
La condomina sosteneva di non aver potuto visionare i giustificativi.
Ma la Corte afferma che non risultava alcuna richiesta formale.
La nota da lei inviata nel 2012 non chiedeva documenti, ma contestava solo il criterio di riparto.
Senza richiesta, nessuna omissione da parte dell’amministratore può essere ravvisata.
Perché questa sentenza è importante oggi
La decisione chiarisce due aspetti molto pratici:
1. Impugnare “in ritardo” non salva nessuno
Molti condomini cercano di contestare una spesa solo quando compare nel rendiconto.
Ma la Cassazione ricorda che bisogna impugnare la delibera che ha deciso la spesa, non quella che la contabilizza anni dopo.
2. Il diritto di visionare i documenti c’è, ma va esercitato correttamente
Il condomino ha diritto a vedere i registri e la documentazione in qualsiasi momento.
Ma solo se lo chiede realmente.
Non basta una contestazione generica sulle spese.
Per saperne di più
Questa ordinanza è un richiamo molto chiaro alla precisione nelle contestazioni condominiali.
Se un condomino ritiene illegittimo un addebito, deve muoversi subito: impugnare nei 30 giorni e richiedere accesso ai documenti in modo puntuale. Troppo spesso, nella pratica, le persone contestano anni dopo, quando vedono la cifra nel consuntivo, ma a quel punto è tardi. La sentenza valorizza anche l’equilibrio tra trasparenza e buon andamento dell’amministrazione: il diritto di accesso è pieno, ma non può trasformarsi in un intralcio o essere evocato senza reali richieste. Per gli amministratori, questa decisione rappresenta una tutela importante: se la documentazione è disponibile e il condomino non la chiede, non può poi lamentare una violazione.
Cosa dobbiamo imparare?
La Cassazione ribadisce un principio fondamentale: nel condominio, i tempi e le forme contano. E contano moltissimo.
Il condomino deve:
- contestare subito,
- chiedere la documentazione in modo chiaro,
- prestare attenzione alle delibere precedenti, non solo ai consuntivi.
L’amministratore, dal canto suo, deve garantire trasparenza, ma non può essere ritenuto responsabile di richieste mai ricevute.
